Διαφθορά στην δόμηση. Πρόταση 1η

Περί διαφθοράς στις πολεοδομίες ο λόγος, στον τομέα των ιδιωτικών έργων εν γένει. Ορμώμενος από έναν σχολιαστή, ελπίζω πώς είναι καλοπροαίρετος και πώς λανθασμένα εξέλαβα το 2ο σχόλιό του ώς εκβιασμό, θα αναρτήσω κάποιες προτάσεις σχετικά με το θέμα. Προτάσεις που μπορούν να εφαρμοστούν άμεσα ή και άλλες που θα απαιτήσουν χρόνο. Προτάσεις που μπορούν να αποτρέψουν μελλοντικά την διαφθορά και προτάσεις που μπορούν να την πατάξουν άμεσα (?).

(Όλα τα παραδείγματα αποτελούν αποκύημα της νοσηρής φαντασίας μου και ουδεμία σχέση έχουν με πραγματικές καταστάσεις όπως και οτιδήποτε έχω γράψει ώς τώρα)

Πρόβλημα 1ο. Υψηλό κόστος γής, μείζον γενεσιουργός αιτία διαφθοράς.

Στις περιοχές που είναι εντός σχεδίου πόλεως, στα μεγάλα αστικά κέντρα ή στις περιοχές τουριστικής αξίας, τα ελεύθερα οικόπεδα είναι ελάχιστα. Φυσικό αποτέλεσμα είναι η δραματική αύξηση του κόστους γής, το οποίο περνά και στο κόστος κατασκευής. Το κίνητρο για να δομήσει κάποιος «επιπλέον» τετραγωνικά γίνεται σημαντικό. Γιατί το κάθε επιπλέον τετραγωνικό που πουλάει συνεπάγεται σημαντικότατο κέρδος!

Ας δώσω ένα παράδειγμα. Ένα οικόπεδο των 1000 τμ δομεί 1000 τμ, σε μια περιοχή που έχει μέση τιμή πώλησης για κατοικίες 2500 Ευρώ /τ.μ.

Η προσδοκώμενη πώληση είναι 2,5 εκ. ευρώ.

Ας πούμε πώς το κόστος της κατασκευής ανέρχεται στα 1000 Ευρώ/τ.μ. και το οικόπεδο έχει αξία 900.000 Ευρώ, δηλαδή 900 Ευρώ/τ.μ

Συνολικά έξοδα για την κατασκευή έχουμε 1.000.000. + 900.000 = 1.9 εκ. Ευρώ

Άρα το κέρδος πρό φόρων είναι 2.5 – 1.9 = 600.000 Ευρώ και το ποσοστό κέρδους 24%

Η συμμετοχή της αξίας της γής είναι 900.000/1.900.000 = 47.4%

Αν θεωρήσουμε πώς εντάσσονται εντός σχεδίου (μαζικά και με μελέτη) επιπλέον περιοχές, με αποτέλεσμα να υπάρχει υπερπληθώρα οικοπέδων, είναι φυσικότατο αποτέλεσμα να πέσει το κόστος γής. Σίγουρα κάποιοι θα ρίξουν τις τιμές, ειδικά στην εποχή που ζούμε, και αυτό θα συμπαρασύρει και άλλους. Το ίδιο θα συμβεί και στο ποσοστό στις αντιπαροχές.

Με αυτή την θεώρηση το οικόπεδό μας πιθανότατα να έχει πλέον μια αξία των 500.000 Ευρώ, η συμμετοχή του δε, στο κόστος κατασκευής θα είναι πλέον

500.000/1.500.000 = 33.3%

Αυτοί οι αριθμοί είναι ιδιαίτερα απλοποιητικοί καθώς υπεισέρχονται και η φορολογία, η αντικειμενική αξία της γης κτλ κτλ, ίσως αυθαίρετοι αλλά λογικοφανείς (ή και λογικοί).

Οι κατασκευαστές σήμερα πουλούν επιπλέον μέτρα (παράνομα μέτρα), ρίχνοντας στην ουσία το ποσοστό του κόστους της γής. Πουλώντας αντί 1000 τ.μ. , 1500 τ.μ. έχουν κόστος 1000Χ1500 + 900.000 = 2.400.000 Ευρώ

πώληση 1500 Χ 2500 = 3.750.000 Ευρώ

και κ.π.φ. 36% ,

αλλά το σημαντικότερο έχουν συμμετοχή της γής στο κόστος

900/2400 = 37.5% αντί για 47.4%!!

Είναι απόλυτα προφανές πώς αποτελεί ιδιαίτερο κίνητρο η πτώση αυτή, δημιουργεί κέρδος ικανό για να δοθούν μίζες άκρως δελεαστικές σε τυχόν (υπάρχουν?) επίορκους δημόσιους λειτουργούς.

Οπότε αποτελεί λογικό μέτρο η ένταξη περιοχών στο σχέδιο πόλεως, με σκοπό την καλύτερη λειτουργία της αγοράς, αλλά και την πάταξη της διαφθοράς. Φυσικά, μόνο αυτό δεν αρκεί, για την ακρίβεια από μόνο του δεν θα άλλαζε σχεδόν τίποτα… απαιτείται σειρά μέτρων που συνεπικουρικά μεταξύ τους μπορούν να μετριάσουν ή και να εξαλείψουν το πρόβλημα.